Démembrement d’immobilier d’entreprise : Vous êtes chef d’entreprise, et vous avez comme projet d’acquérir un local, un entrepôt ou vos bureaux ?
Dans certains cas il est possible de mettre en place une solution patrimoniale de démembrement de votre immobilier d’entreprise.
Le principe est d’acheter en personne physique votre immobilier d’entreprise, et d’acheter avec votre entreprise l’usufruit.
Les gains peuvent être extrêmement intéressants à la fois en personne physique mais aussi pour votre entreprise…
Un projet patrimonial de chef d'entreprise
L'immobilier d'entreprise fait partie d'une stratégie patrimoniale d'un chef d'entreprise
En effet, de très nombreux chefs d’entreprise ou professions libérales ont besoin de bureaux, d’un local professionnel, d’un entrepôt, et/ou d’un siège social.
Il vous faudra alors trouver le bien immobilier adéquat pour vos projets, et ensuite l’acquérir.
Cela a de multiples avantages :
- plutôt que d’être locataire d’un bien professionnel, vous achetez le bien, afin de de vous créer un patrimoine, avec votre société comme locataire. Séduisant non ?
- Ceux qui ont peur des impayés de loyers vont être bien servis avec ce système, car vous serez votre propre locataire en quelque sorte via votre société d’exploitation de laquelle vous êtes le dirigeant.
Il y a donc avec ce système très peu de chances d’avoir des impayés, ou alors vous y serez évidemment pour quelque chose…
De multiples solutions juridiques et fiscales
Mais lors de l’achat immobilier, de multiples solutions juridiques et fiscales sont possibles :
- acheter en nom propre et louer à sa société,
- créer une SCI à l’IR ou à l’IS et louer à votre société,
- ou encore l’achat directement du bien immobilier par l’entreprise.
Laquelle choisir ?
Si nous retournons les différentes possibilités, il y a de multiples avantages et inconvénients dans ces différents systèmes.
D’autant plus qu’il existe encore une autre solution patrimoniale pour votre projet : l’achat de votre bien immobilier d’entreprise en démembrement.
Comment fonctionne un achat immobilier en démembrement
Les deux éléments du démembrement
L’achat d’un bien immobilier en démembrement est certainement une spécificité française, qui nous vient de notre droit de propriété. Pour faire simple, un droit de propriété est composé de 2 éléments : la nue propriété et l’usufruit.
Et pour faire encore plus simple, voici une addition qui vous fera tout de suite comprendre comment cela fonctionne : Nue propriété + Usufruit = Pleine propriété.
Exemple d'un chef d'entreprise fortement fiscalisé à l'impôt
Comme le droit français permet le démembrement de propriété, cela nous permet d’élaborer des stratégies patrimoniales différentes, en fonction de votre situation.
Nous allons voir ici la solution d’achat d’immobilier d’entreprise pour un chef d’entreprise, qui gagne bien sa vie donc qui est fortement fiscalisé à l’impôt sur le revenu, et qui souhaite acheter son bien immobilier professionnel.
Nous allons faire une explication via un exemple précis. Nous réalisons ce genre de montage au sein du cabinet PENTAGONE FINANCE, et afin de garder le secret professionnel nous allons prendre un exemple fictif, mais qui reflète bien le fonctionnement de ce que nous réalisons avec nos clients :
JEAN, chef d’entreprise est fiscalisé à l’impôt sur le revenu à la tranche à 45%, et souhaite acquérir un entrepôt de 1 000 000€, qui servira à l’activité de son entreprise, et qui sera le futur siège social.
JEAN est tout à fait éligible à un montage en démembrement. Après une étude poussée réalisée par PENTAGONE FINANCE et notre partenaire notaire spécialisé en la matière, nous avons réalisé le montage suivant :
- ACHAT de la nue propriété par une SCI crée par Jean, pour une valeur de 250 000€
- ACHAT de l’usufruit temporaire de 20 ans par la société de JEAN, avec un financement sur 20 ans.
Que se passe-t-il en cours de vie de l’opération ? : la société de JEAN payé un crédit chaque mois à la banque afin de rembourser l’usufruit temporaire. Ce crédit est avantageux pour la société car il est inférieur au prix du marché d’un loyer pour cet entrepôt.
Et JEAN ne perçoit pas de loyers de la part de la société, donc ne paye pas d’impôts sur le revenu supplémentaire, ce qui est une bonne chose car il est fortement fiscalisé à une TMI (tranche marginale d’imposition) à 45%.
Que se passe-t-il au bout de 20 ans (fin du montage) : l’usufruit temporaire s’éteint au bout de 20 ans. En droit, lorsque l’usufruit s’éteint, il rejoint la nue propriété. Ce sera donc le nu propriétaire qui sera plein propriétaire de l’entrepôt, c’est à dire JEAN.
Les gains pour la société de JEAN, et pour JEAN sont extrêmement intéressants, JEAN n’aura dépensé que 250 000€ en personne physique pour être plein propriétaire d’un entrepôt d’une valeur de 1 000 000€, JEAN n’aura payé aucun impôt sur le revenu supplémentaire le temps de l’opération, et la société a payé une mensualité inférieure au prix d’un loyer.
La solution de l'achat de votre immobilier d'entreprise en démembrement
Ce montage comme nous venons de voir dans l’exemple ci-dessus est vraiment extrêmement intéressant, si vous êtes dans une situation cible. En effet, il faudra faire une étude poussée pour étudier si vous êtes dans la cible, si votre projet immobilier est dans la cible, et si c’est intéressant à la fois pour vous personne physique, et pour votre société.
Pour information, nous avons fait pas mal d’études patrimoniales avec nos clients, et il existe souvent un seuil minimum de valeur du bien immobilier pour que ce soit intéressant, qui est de 500 000€.
Si la valeur du bien immobilier d’entreprise que vous souhaitez acquérir est supérieur à 500 000€ alors vous entrez dans la cible de ce montage.
Les pièges à éviter sont de ne pas être en mesure de démontrer qu’il y a un réel intérêt pour votre société. En cas de contrôle fiscal, c’est l’élément numéro 1 qu’il faudra être en mesure de prouver.
C’est pour cela qu’il faut réaliser une étude patrimoniale poussée de votre projet avec des personnes qui ont l’habitude de ce genre de montage.
C’est ce que le cabinet PENTAGONE FINANCE propose à ses clients, avec l’aide de notre notaire spécialisé en la matière.
Tout le dossier sera préparé et construit afin de bien être en règle, surtout en cas de contrôle de l’administration fiscale.
N’hésitez pas à prendre contact avec nous si vous avez ce genre de projet.